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华国强:2007年北京房价必须回落的十大理由
发布日期:2019-09-06 15:58   来源:未知   阅读:

  从宏观政策的角度看,即将过去的2006年在中国房地产市场的发展史上注定将成为不平凡的一年。从国六条到九部委文件,政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远,在中国房地产市场发展的历史上,前所未有。

  经过04、05年的层层洗礼,本以为2006年会是个整合之年,市场及时代的大潮却为中国房地产业带来了一系列暴风骤雨般的调控政策,但令人失望的是房价却坚挺如初,不仅政府对调控结果不满意,老百姓更是怨声载道。对于宏观调控的态度更是在希望与失望中交替徘徊。那么明年的房价究竟走势如何?是升还是降?这是笔者近期被朋友及媒体问到最多的问题。事实上除了盼望北京的房价能够尽早得到合理回落之外,笔者相信,大多数理智的人并不会希望看到房价大跌的一幕,因为那将比房价上涨带给社会的恐慌及影响更为严重。但是从众多角度分析后,我还是认为北京房市经历了2006年空前的政策、频出的变动和激烈的竞争后, 2007年,北京房价必将呈现回落之势!不仅房价的增长幅度会随之减低,而且部分区域价格和总体均价也会出现下降趋势。其理由如下:

  自2004年,政府正式调控操纵中国房地产开始, 经历过2004年的“银根紧缩”、2005年的“宏观调控年”,本预想2006年将采用微调作为消化之年,而政府却采用了乘胜追击的政策。今年出其不意的政策走向已经明确的显示出,政府大举调控的趋势不容后退。且就房地产市场的基本态势而言,在经历两度加税以及围绕国六条、九部委文件生成的一系列调控政策后,房地产市场虽 “虚火”大降,但房价却依旧大幅上升,远未治本。调控初见成效,政府不可能放弃刚刚到手的调控成果,必定会在2007年加大宏观调控力度,从而彻底抑制房价的增长速度。尤其是在现行政策的基础上增加实施细节,在不断修正现有规定的同时,进一步加规的实施力度。纠其原因主要是因为房价不降反升,政策将从各方面挤压房价。06年政府宏观调控的金融政策和土地政策,矛头都是指向投资以及由投资引起的价格上浮。央行一年内两次加息,国六条、国十五条,个税的一体化征收、土地增值税全面启动等政策从各个窗口挤压房产投资利润,促使房价的下降,然而成交价格上并未造成太大的体现,却直接作用到了全国二手房交易量上,迫使二手房市场无论从消费者还是经纪机构都在很大程度上受到了一定的冲击。 使二手房的交易量与业内预期的10万套相去甚远,并且出现了在刚性需求的推动下,房价不降反升的特别现象。

  全年政府刚柔并济的调控操纵下,却呈现了二手房和房屋租赁价格均上涨的趋势,从统计数字便可窥一般:北京2006年1-10月份,全市存量住房买卖平均价格6783元/平方米,同比增长10.3%。甚至有些地方出现了20%的爆幅增长。10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6%,涨幅比上月提高0.3个百分点,其中北京以10.7%的涨幅名列首位。这与政府希望控制5%-6%之间的二手房销售价格正常增长幅度相差深远。虽然政府的目的不是大跌房价,但这样大幅度的房价增长是与国家政策的方向不相符的。换句话说,政府的宏观调控远并未达到预期的效果,百姓要求房价下降的呼声越来越高,因此,北京市政府一定会在07年采取更强烈的措施,稳定房价,调整房价。而年底前加征土地增值税的做法,也已充分表现出政府调控价格的决心。

  2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定,2006年9月初,国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后,国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》,这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意,是对04年国务院28号文(《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》),05年国八条、144号文(《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》)和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制,从而抑制房地产开发投资的过快增长,并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。

  从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看,2007年土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收,建设项目用地的管理将更加严格,而这将确保存量房的专项运用。

  我预计,随着土地供应“闸门”的敞开,如没有重大政策变动,则土地价格的上涨趋势将得以缓解。另一方面,增量土地资源的供给放宽,将会促使存量土地的竞争放缓,从而降低房屋成本,促使房价回落。而总的来说,土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化,房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现,行业集中度也将进一步提高。

  “九部委细则”中,“90平方米”和“70%”的说法牢牢地框定了国家住房结构的新方向,总量和项目相结合的原则。

  政策分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求,以及明确建设标准和制定严格的管理办法,要求从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上;单个住房建设项目要按照规划条件和有关规定,严格执行套型结构比例70%的要求。随后北京住房公积金管理中心也发布了 “购买套型建筑面积在90平方米(不含)以上住房的,住房公积金贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的70%”的通知作为呼应。而这些政策的出台意味着购买建筑面积在90平方米以上住房的购房者,必须支付三成的首付。

  严格控制和合理确定增量用地规模,加大土地储备和一级开发力度,加强用地供需研究和市场运行动态监控,完善相关政策机制,确保住房用地二级市场稳定、有效、合理的供应;按照优先利用存量用地的原则,积极盘活存量用地,原则上存量用地占住房用地供应规模比例应达到40%以上;加大对闲置用地的处置力度,依法收回土地使用权的居住用地主要用于安排中小套型住房建设;调整和优化住房用地供应结构,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的用地供应,2007年供应量不低于居住用地供应总量的70%。

  2006年是历年来金融调控最严厉的一次。8月19日央行本年度第二次宣布上调人民币存贷款利率,使自2004年10月以来的连续四次利率调整成为一种常态。同期7月5日和8月15日,央行先后两次上调金融机构存款准备金率,无疑提高了开发商的借贷难度,加大其资金成本。紧接着“8·31”土地出让金的交纳,使28个项目因资金压力的原因于10月31日被迫转让。无独有偶,10月30日北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人,正式传达指令,包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。部分开发商已被“最后一根稻草”压倒,而另一些开发商正虎视眈眈,静候商机。诸多楼盘在苦寻重生之机,2007年在新一轮房地产金融调控进一步深入下,如果开发商仍然故意囤积房屋酝酿涨价,就将面临其资金链危机和引爆。

  目前,北京许多开发商的开发资金超过60%来自银行,升息等系列政策提高了开发商的融资门槛,使房地产开发商的自有资本率提高,对房地产商的资质提出了更高的要求。这就加快了房地产开发商重新分化组合的步伐。房地产企业的资金链继续拉紧,实力不强的开发商将面临较大的困难,将加速房地产开发公司优胜劣汰的过程。这种竞争要求讲诚信、有品牌、实力,管理能力较强的房地产开发公司将获得较大发展空间,并获得更多的政策支持。而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。房地产开发公司的逐步净化,将从根本上减少为谋取暴利、欺上瞒下、恶性囤房等违规举动,降低开发商利用“供不应求”假象哄抬的房价,保障房地产开发公司适度集中,健康平稳的发展。

  2006年北京市银监局发布 “叫停未封顶楼盘个人按揭贷款”的通知,作为本年最受关注的一项政策,再次挑战了北京地产商们已经紧张而脆弱的神经,甚至被誉为是压倒部分开发商的“最后一根稻草”。

  众所周知,一些开发商之所以能够开发总投资几亿元甚至几十亿元的楼盘和小区,靠的就是“以小博大”,即先靠建筑商垫资,再用购房者的按揭贷款完成楼盘的后期建设。而北京市银监局的一纸通知等于直接打断了开发商的资金链。长期以来开发商售盘都是采取的预售、现房、囤积房各占1/3的局面。往往预售的部分房源是为开发商回收部分资金完成楼盘建设,部分开发商往往打张旗鼓宣传房屋紧俏程度,骗买房者赶紧购买;囤积房则是开发商囤积居奇,制造“房荒”,从中渔利。2006年政府把关预售购房按揭,主要目的是加大预售房屋的购房限制,降低开发商初期的回笼资金,使开发商紧缺的资金压迫下,加快放盘速度、增加期房售量、减少囤房现象、尽快抛售,最终加快市场前进步伐。

  中央加强房地产市场房屋供求比例,限户型、限房价、加大土地审批与房产监管等一系列政策,从金融、土地、税收、监督等方面运用多种手段对房地产业进行引导。发展的重点就在于加大限价房、廉租房、经济适用房建设力度,着力调整住房供应结构来降低房价。但由于中央政策地方执行的延迟性,北京市场限价房千呼万唤难出来,廉租房难得一见,经济适用房调整为“内循环”,从受限人群到价格控制,各项政策悬而未决致使房价还未出现实质性的下降。2006年迟迟未开盘的限价房、踌躇满志的廉租房和经济适用房将巨大的保障住房的供应量推至2007年上市,这将直接导致07年的保障性住房的年供应量远远大于今年,促使成交量的成倍翻长。

  “九部委细则”,提出“各级市政府需要编制年度用地计划,保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。”等供地方针后,“限价房”就一直被大众尤其是中低收入家庭所关注。限价房从最初丰台区东铁匠营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地块、石景山区五里坨地块、石景山区刘娘府地块等6块,增至18个地块,土地总面积450公顷。虽然阐明了政府大力增加中低住房的决心,但是截至目前,这些限价地块的入市时间依然迟迟未定,销售人群久未出台,这使得轰轰烈烈的“限价房”除了增加了消费者的观望氛围,也未对房价带来过多的影响。因此,2007年将是政府全面敦实政策的一年,也就是说,无论“限价房”入市、相关细则和运行制度等条文都将放到07年贯彻执行。而这些结构调整为主的住宅产业发展的政策的执行,中低档住房供给的扩大,将从根本上迫使区域的均价下降10%左右。

  我想限价地块迟迟不能推出,主要是由于相关的配套政策还没有完善,包括选址、地价确定和购买资格等方面的问题都还在磋商。2007年地方政府将加速限价地以及限价房相关细则的制订,从而将限价房及时地供给消费者。目前就选址而言,中央政策“70%”的供应目标,使地方政府更可能会将大量两限两竞的供地选在城郊,因为城郊地价不但较为便宜,而且房价相对主城区要低得多。然而,大批量郊区低价房源的上市,既能将拉底其周边地区房屋的平均价格,又能作用于普通商品房价格。特别是,国土部门关于 “在轨道交通”附近建设限价房的规定,将为消费者带来更大的福音。

  中国构建以中低收入者为核心的住房保障制度,形成多层次的住房供应结构。其中,针对不足10%的极低收入家庭政府提供了廉租房或公屋;70%的中低收入民众,在政府住房货币化补助、优惠利率和税收等政策扶持下,通过住房市场来解决;而另外20%多中高收入者的住房,则完全通过市场解决。北京市建委表示,从今年到2010年,北京将建设47万到60万平方米的廉租房,套数大约1万套。而预计今年建设的2000套廉租房,将推到2007年进行,且将于2008年向市场供应。

  2007年中国将从五方面着手,抓紧建立以扩大廉租房覆盖面为主的城市困难群体住房保障制度。一是建立全国廉租房供应情况每半年一次的通报制度,二是敦促各级地方政府切实建立起与廉租住房制度相配套的必备基金,三是要求各级各地将廉租房的覆盖面从最低收入家庭稳步扩大到更多的低收入家庭,四是要求各地因地制宜地将公有住房租金核减、租金配租、实物配租等一系列行之有效的做法推广开来,五是对尚未建立廉租住房制度的有关部门人员进行相应的强化学习、培训。住房保障发展基金的建立、廉租住房租赁补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等管理制度的执行到位,将帮助消费者区分收入等级,合理购房置业,缓解不均衡的供需比例。

  目前北京已经有经济适用房项目70个左右,最大的当属回龙观和天通苑两个项目,这两个项目的总成交量占到了市场上经济适用房成交量的36%。2007年起,经济适用房供应扩大至每年300万平方米等系列政策,缓解中低价位住房和经济适用房供应量依然不足的住房供应结构与市场住房需求存在不对称情况。

  目前,北京市正酝酿调整经济适用住房上市交易的政策:巳购经济适用房提高上市时补交综合地价款的比例,从原来的3%提至10%;今后购买的经适房如确需上市,由政府按原价收购。这种 “封闭运作、自身循环”的好处是:有利于控制购房对象,“即使对销售对象的审核不到位,也可以遏制投机购房”;同时,政府在财力有限的情况下,可以保证更多的低收入家庭能享受政府的补贴而改善居住条件。如果能制定出一套合理科学的实施细则,不妨通过试点来取得经验。至于说涉及到“产权完整”问题,这是不重要的。因为经济适用房主要解决低收入者“有房住”的问题,而不是解决一定要“有产权”的问题。这一点是要加以厘清的。

  另外, 有的城市提出经济适用房实行租售并举的办法,这就需要再仔细精算一番。因为租金高了,低收入者不堪负担;租金低了,又会出现房改以前公房出租、租不养房的问题,使政府在负担廉租房维护费用之外,又增加一块经济适用房的维护费用。本港开奖直播现场,经济适用房入市 “内循环”制度,将从根本上保障中层消费者居住权益,降低房价的上涨幅度,原本每平方米5000元-8000元的市场主流价位将逐渐降低。

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